Al momento de considerar en adquirir vivienda tanto para uso como para inversión es importante tener en cuenta ciertos aspectos como: financiación, rentabilidad esperada, la situación actual del mercado y la economía, y la coyuntura y expectativas de comportamiento de las tasas de interés, por lo que es importante conocer como estas variables pueden afectar tu plan.
En el caso de financiación lo primero que hay que preguntarse es si el inmueble será adquirido con deuda, con dinero propio o con una mezcla de los dos. Es una realidad que generalmente para avanzar en el objetivo de compra de vivienda, lo más frecuente es necesitar financiamiento, y es un porcentaje pequeño de los compradores que compran 100% con capital propio, en el caso de Colombia, para 2022 el DANE informó que solo el 34.9% de los hogares en el país se encuentran totalmente pagados sin ninguna deuda.
Diferencias entre el Crédito Hipotecario y el Leasing Habitacional
Otra pregunta que surge a la hora de tomar la decisión de comprar un inmueble es si ¿es mejor el crédito hipotecario o el Leasing habitacional? Entendamos la diferencia, el crédito hipotecario que es la porción que el Banco presta para comprar vivienda, se respalda en una hipoteca sobre el inmueble, donde se establece una cuota fija o variable durante algunos años y donde la persona figura como propietario del bien desde el inicio. Por otro lado, el Leasing es el pago mensual, compuesto por capital e intereses, que se hacen sobre un inmueble a manera de arrendamiento por un tiempo determinado, donde al final del contrato la persona tiene la opción de comprar el inmueble y la propiedad del inmueble la tiene el banco a nivel de escrituras.
Una diferencia fundamental entre ambos es que en el crédito hipotecario el banco financia como máximo el 70% del valor de inmueble, mientras que en el Leasing puede llegar a financiar hasta el 80% – 90% del inmueble.
A nivel de seguridad contractual, ser propietario vía un crédito hipotecario es preferible y ofrece más garantías para el dueño, en comparación con el Leasing donde la calidad del comprador es la de un arrendatario. Esto permite por ejemplo que, en caso de retrasarse en los pagos por algún cambio en la situación financiera, que el banco persiga el inmueble y se avance en un proceso de retoma del inmueble es más lento y jurídicamente más difícil, mientras que, en un proceso de restitución del inmueble al banco al ser inquilino, el banco tiene más herramientas para tomar control del inmueble.
Adicionalmente, en ocasiones, los bancos al ser los titulares del inmueble en el Leasing habitacional, no permiten compras de carteras y surge la opción de que otro banco mejore la tasa del crédito, mientras que como dueño en el crédito hipotecario el comprador tiene toda la discrecionalidad de hacer compras de cartera sin ninguna limitación.
Coyuntura de las tasas de Interés
Ahora bien, conocer las formas de financiación no es lo único importante, también es crucial conocer la situación de la economía y el sector, lo anterior es importante para evaluar la conveniencia de adquirir vivienda ya o si conviene ser paciente. En los últimos 5 años las economías en general han presentado retos como la pandemia durante 2020, en 2022 un recalentamiento económico guiado por un alto consumo, una inflación alta y en 2023 una inflación alta y tasas de interés altas.
Cabe aclarar que justo esta medida de subir las tasas de interés es la medida adoptada por el banco de la república para de incentivar el consumo y frenar la inflación. Si contrastamos estas variables macroeconómicas con las tasas hipotecarias tenemos el siguiente gráfico:
Gráfico recuperado de Camara Colombiana de la Construcción (2024)
Lo anterior muestra que respecto a los años como 2018 y 2019 los cuales fueron previos a la pandemia las tasas de los créditos hipotecarios han aumentado casi un 5%. Ahora bien, el 2024 cerró con una inflación de 9.28%, adicionalmente, los analistas prevén que para 2024 la inflación cerrará el año en un 6% y que para 2025 la economía estará cercana a la meta del banco, la cual es del 3%; lo que quiere decir que la economía se está enfriando y que el Banco de la Republica puede comenzar a disminuir la Tasa de interés (TIBR: Tasa intervención Banco de la Republica).
Si el banco comienza a disminuir la tasa de intervención los bancos comerciales disminuirán sus tasas.
Esto ya está sucediendo, durante el pasado 8 de marzo bancos como Bancolombia comenzaron a reducir sus tasas de interés, llevándolas cerca del 12%. Todo lo anterior quiere decir que, si adquirimos vivienda de manera financiada en periodos económicos de alta inflación, estaremos sujetos a que los créditos sean más costosos, por lo que se recomienda esperar a que las tasas cedan y sean más favorables lo que se espera pase gradualmente entre 2024 y 2025.
Inmuebles como vehículo de inversión Ahora bien, si se observa el mercado inmobiliario como un vehículo de inversión, se debe tener en cuenta que las propiedades cuentan con dos formas para generar un ingreso:
Arrendamiento: un contrato bajo el cual otra persona hace usufructo del inmueble y el propietario a cambio recibe un pago mensual.
Valorización: El valor de la propiedad puede variar con el tiempo.
Con lo anterior se presenta un ejemplo de inversión en un inmueble con valor comercial de $1.500 millones y que en 20 años se venderá. Supongamos que el crédito de hace por el 70% del valor comercial, a una tasa del 13.5% EA a 15 años.
Al calcular el crédito que se tiene, es necesario pagar una cuota mensual de $13.099.266.
Si se realizan los cálculos del pago del crédito se tiene los siguientes:
Donde en total se por un préstamo de $1.050.000.000 se pagaron $2.357.730.409 y de ese dinero pagado los intereses totales son de $1.307.867.915, esto es haber pagado el crédito dos veces.
Ahora bien, suponiendo que la vivienda se tiene en arriendo, el cual es utilizado para abonar a la deuda, y el valor del arriendo corresponde al valor anual de este es el 6.2% del valor comercial se tiene que el flujo de caja de la deuda es:
Como se puede evidenciar se tiene que la deuda se logra cancelar en el primer mes del año 7.
Cabe aclarar que a un inmueble se le deben pagar impuestos y se le debe realizar mantenimiento; tras los descuentos anteriores y asumiendo que en el año 20 se vende el apartamento que se valorizó año a año el 3% la tasa interna de retorno del proyecto de inversión fue del 4.3%.
Concepto de costo de oportunidad
Con el dato anterior se introduce el concepto de Costo de oportunidad. Este concepto hace referencia a el valor de la mejor opción de inversión no seleccionada. Ahora bien, un 4.3% de rentabilidad es bajo si se compara con otras alternativas de inversión a un plazo similar como lo puede ser invertir en un activo que siga la valorización de las compañías más grandes del mercado, el cual históricamente ha rentado 10%EA y no requiere estar de manera activa sobre la inversión o por ejemplo lo que sucedió con los CDTs en el último año que llegaron a rentar más del 12%EA.
En conclusión, al considerar la adquisición de una vivienda, ya sea para uso personal o como inversión, es esencial tener en cuenta varios aspectos fundamentales.
Primero, es crucial evaluar las opciones de financiación disponibles, comprendiendo las diferencias entre créditos hipotecarios y leasing habitacional, y cómo afectan al flujo de efectivo a largo plazo. Dado que contar con capital propio para la compra total de una vivienda es difícil, la mayoría de las personas recurren a financiamiento externo.
Además, se debe analizar la situación económica y del mercado inmobiliario. Las condiciones económicas, como la inflación y las tasas de interés, pueden tener un impacto significativo en la rentabilidad de la inversión en vivienda. Por ejemplo, en períodos de alta inflación, los costos de los créditos pueden ser más elevados, lo que afecta la rentabilidad.
Por último, al considerar la inversión en bienes raíces como vehículo de inversión, se deben tener en cuenta los ingresos por arrendamiento y el potencial de valorización de la propiedad. Es importante realizar un análisis exhaustivo del flujo de efectivo esperado y comparar la rentabilidad con otras alternativas de inversión disponibles.
En resumen, tomar decisiones informadas y considerar todos estos aspectos puede ayudar a maximizar el rendimiento de la inversión en bienes raíces y minimizar los riesgos asociados.